住宅建築における敷地調査の重要ポイント
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皆さん、こんにちは。
設計室の本多です。
住宅を建てる際には、しっかりとした敷地調査が必要です。
今回は、敷地調査の注目すべきポイントを以下の5つに絞ってご紹介します。
1.法令上の規定・制限
住宅建築に関して、まず最初に確認すべきなのが法令上の建築規定や制限です。
地域によっては許可される条件や高さの制限等、建築基準法や不動産登記法など、設計を行う前に法令上の規定・制限を確認しておくことが重要です。
2.土地の高低差と道路幅
敷地の地勢や高低差、また周辺の道路幅は建築上重要なポイントです。
土地の高低差が大きい場合、基礎工事や土木工事のコストがかさむ可能性があります。
また、道路幅が狭い場合、4ｍ未満の道路の場合には、道路境界線をその中心線から2ｍの位置に後退する「セットバック」が必要とされています。
これらを事前に確認し、計画を立てましょう。
3.近隣の環境
建築予定の敷地の方向や眺望、隣地の建ち方、周辺道路の交通状況など、近隣の環境について確認することも大事なポイントです。
快適に住み続けられるかどうか確認するために、騒音や採光、プライバシーなどの項目に焦点を当て、周囲の環境を調査します。
4.地盤の強度
地盤の強度は建物の安定性に直結するため、確認が必要です。（「建築基準法施行令」第38条）
第93条において、建物を建てる前に地盤調査を実施することが義務付けられています。
地盤が軟弱な場合には、地震が発生した際に倒壊したり、自重で基礎が耐えきれずに建物が沈んだりする可能性があるため、地盤改良工事が必要になるケースもあります。
5.隣地との境界
「民法」第234条では、林家との距離について境界から50㎝以上はなすことが定められています。
道路幅員を計測する際は、敷地と道路の境界を基準にして計測するため、境界を明確にしておくことが必要です。
隣地との境界が明確でない場合、将来的な紛争の原因になりかねません。
敷地の境界は、現地の境界石で示されているほか、法務局で登記記録や地積測量図などの情報を調べることで確認できます。
現地に境界石がない、または登記上に地積測量図がない場合には、隣地の土地所有者との立ち合いのもと、境界を確定させる手続きが必要です。
敷地調査には、どのような住宅がたてられるか、法令上の制限、設計上の問題点を事前に把握するとともに、法令義務を遵守しているか、住みやすい環境下かなどを幅広くチェックする目的があります。
敷地調査をすることで、安全かつ快適な住宅を建てることが出来ます。
建築計画を進める際には、専門家の意見を取り入れつつ計画を進めていくことが大切です。
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