新築した時に必要な不動産登記とは？

 

こんにちは。

カクニシビルダーの石川です。

 

“暑さ寒さも彼岸まで”という言葉がありますが、朝晩の暑さは落ち着きつつあるものの、まだまだ暑さが続きそうですね。

気温の寒暖差で体調を崩しやすいと思いますが、体調などお気を付けください。

 

 

 

今回は、不動産登記についてお話したいと思います。

不動産登記には、「土地登記」と「建物登記」がありますが、特に新築した時の登記についてお話したいと思います。

 

 

 

 

登記事項による分類では、「表題登記」と「保存登記」があります。

流れとしては、「表題登記」がなされ、「保存登記」をする流れとなります。

 

 

「表題登記」とは

表示に関する登記で、不動産の物理的状況が記録されます。

 

例）・所在：建物の場所

・種類：居宅or店舗

・構造：木造orコンクリート造

・建物の広さ：床面積

・所有者の住所・氏名

 

表題登記は法律で義務付けられています。

新築した建物の所有権を取得したものは、その所有権の取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならないとされています。（不動産登記法47条）

 

【補足】法律上、表題登記の申請を怠った場合には10万円以下の過料に課せられることとなっています。（不動産登記法164条）

表題登記は、土地家屋調査士（表示に関する登記の専門家）に依頼します。

 

 

「保存登記」とは

所有権に関する登記で、不動産の権利関係が記録されます。

 

例）・新築時の名義：誰が所有しているのか

・抵当権：担保権利は設定されているか（ローンなどの借入をした場合）

 

権利に関する登記をするには、その前提として保存登記がされていなければなりません。

権利に関する登記には、「売買による所有権移転」「ローンを組んだ時の抵当権設定」などがありますが、その物件が「表題登記」のみで「保存登記」がされていない場合には手続きを進めることができません。

 

ですが、保存登記を含む権利に関する登記は、表題登記とは異なり、その申請は法律で義務付けされておりません。

権利の変動（売買/抵当権設定）は、登記することにより第三者へ主張することになりますが、その利益的なことについては当事者の意思に委ねられ、任意の申請となっております。

 

保存登記の手続きは、司法書士（権利に関する登記の専門家）に依頼することになります。

 

 

 

 

 

補足

表題登記及び保存登記はご自身で申請することも可能ですが、事案によっては手続きが困難な場合があります。

また、住宅ローンを組まれる場合には、担保（抵当権）の設定時に借入先のよりご自身での登記を認められない場合があります。

 

 

【表示事項について発生・変更・消滅が生じた場合に必要な登記の例】

• 建物表題登記：建物が完成した時
• 土地表題登記：未登記の土地が生じた場合
• 分筆登記：一筆（区画）の土地を２つ以上に分筆する場合
• 合筆登記：2つ以上の隣接土地を1つに合筆する場合
• 土地面積変更登記：増築して床面積が変更になった場合
• 地目変更登記：用途（地目）を住宅から事業用に変更する場合
• 建物滅失登記：建物を取り壊した時

 

【権利関係について発生・変更・消滅が生じた場合に必要な登記の例】

• 所有権保存登記：建物を新築した時
•  抵当権設定登記：住宅ローンの抵当権を設定した時
• 所有権移転登記：売買した時
• 登記名義人表示変更登記：登記名義人である所有者の住所・氏名などに変更が生じた時
• 相続登記：相続した時
• 所有権抹消登記：契約解除により所有権移転登記を元に戻す時
• 抵当権抹消登記：抵当権付きの住宅ローンを完済した時